2021年后，您買了房子，卻不見得能住進去！

因為賣家有可能保留了居住權或者居住權已經明確給其他人了。

一、居住權的含義及特征

居住權是指自然人依照合同的約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權。

居住權作為用益物權跟其他物權不一樣的地方在于：

1、居住權人對房子有使用權，但沒有所有權；

2、居住權是為特定自然人基于生活用房而設立的物權，具有人身性；

3、居住權與房屋租賃不一樣，租賃最長不超過20年，但是居住權卻是一種可以長期存在的物權，具有獨立性；

4、居住權的設定是一種恩惠行為，因此居住權不可轉讓(除非另有約定)；

5、居住權人對房屋只享有占有和使用的權利，不享有收益的權利，居住權人不能將房屋用于出租等營利活動(除非另有約定)。

二、居住權的設立、期限及消滅

居住權可以通過遺囑或協議設立，一般是無償設立，需要向登記機構申請登記，只有經過登記才能設立。

居住權設立之后不可以繼承和轉讓，僅供居住權人居住，一般不得出租，但當事人另有約定的除外。

根據《民法典》第三百七十條“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。”設立居住權可以明確具體期限，例如20年、30年等，也可以約定直至居住權人死亡，但居住權消滅后要及時辦理注銷登記，注銷之后居住權才算是正式消滅。

三、居住權的適用

（一）家庭成員之間

家庭成員之間設立居住權不僅限于父母子女之間、夫妻之間，也包括其他跟家庭成員之間存在關系的人員。

-如父母將房產過戶給子女的同時為自己設立居住權，避免自己老無所居；

-或父母出資為子女購房花掉一生的積蓄，可以在房子上為自己設立居住權，避免被子女“掃地出門”；

-離婚時一方為困難一方設立居住權；

-再婚老人去世后為老伴設立居住權，避免老伴無家可居；

-或獨居老人為家庭長期服務者（如保姆、遠方親戚、長期照顧自己的親朋、鄰居等）設立居住權等。

（二）以房養老

年老無保障的老人或低薪退休老人可以將唯一住所賣給暫時不需要使用的其他個人或機構，在獲取收益的同時繼續在房屋上設立居住權，既能保證自己居有定所，也能獲取一筆收益提高養老生活質量。

（三）公租房等保障性住房

在政府公租房、廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房體系中設立居住權，這樣可以保證由國家享有房屋的所有權，購房者僅以較低的價格取得房屋的居住權，更加符合住房保障制度“住有所居”的初衷。

四、結語

居住權的適用不僅限于以上幾種，還可以適用于商業投資、農村宅基地等方面。但也并不是說居住權的設立帶來的都是好處，也會產生一些其他問題，比如設立了居住權的房子該如何執行，二手房之前如何查詢房屋是否設立了居住權等。但整體來說居住權的設立是符合我國現有國情民意的，其他法律適用過程中的問題需要我們逐步發現并改進。